Если какие-то ограничения в американском законе для иностранцев?
Вопрос об инвестировании:
Если какие-то ограничения в американском законе для иностранцев?
Ответ: Никаких ограничений нет.
Права и процедуры приобретения и аренды недвижимости
Иностранец (физическое или юридическое лицо) может приобрести в собственность недвижимость на всей территории США.
Для покупки недвижимости надо иметь счет в американском банке, так как большая часть расчетов осуществляется через банк.
Приобретение недвижимости проходит несколько этапов:
Первый этап – это выбор агента (подписание с ним договора). Рекомендуется иметь собственного агента, а не пользоваться агентом продавца, поскольку агент продавца представляет его интересы, следовательно, заинтересован в более высокой стоимости приобретаемой недвижимости. Выбранный агент будет подбирать вариант, соответствующий вашим требованиям и желаниям.
Второй этап – переговоры и подписание договора о намерениях. Если достигнута предварительная договоренность (дом и цена нравятся), то подписывается договор о намерениях, и вносится депозит в размере 1%, который вернется в случае расторжения договора о намерениях и уйдет продавцу в случае совершения сделки. После этого покупатель проводит экспертизу дома (Physical inspection, termite inspection) и получает подтверждение получения кредита (если это необходимо), на это дается 17 дней. Если есть намерение приобрести недвижимость в кредит, оптимальным будет считаться наличие предварительного согласия банка о его предоставлении (pre-approved letter).
Третий этап – открытие Escrow (специального счета), изучение и подготовка всех соответствующих документов. Составление договора купли-продажи обычно происходит после всех инспекций (поскольку они могут существенно влиять на стоимость дома). Если объект покупается в кредит, то на проведении всех необходимых инспекций будет наставить банк, если наличными – то это дело владельца. Договор содержит имена сторон, подробное описание объекта, данные о вознаграждении продавца.
Завершение сделки. Когда контракт купли-продажи подписан и авансы внесены, банк направляет оценщика для определения обоснованности продажной цены объекта. Если проверка прошла успешно, покупатель получает от банка документ (Commitment Letter), подтверждающий согласие выдать ему конкретную сумму в виде ипотечного кредита на конкретный объект недвижимости. Это может занять некоторое время. Оптимальной является ситуация, когда у покупателя имеется предварительная договоренность с банком, подтверждающая готовность банка выдать ипотечный кредит. После этого все докуаменты передают адвокату, которого нанимает банк для завершения сделки.
Завершение процесса приобретения – оформление settlement statement. Затем осуществляют официальное закрытие сделки – обязательно в присутствии нотариуса. Происходит передача денег и ключей от жилья. Сделка должна быть зарегистрирована в тот же день в специальном районном отделе регистрации. Право собственности на жилье подтверждается свидетельством о праве собственности (Title).
Рекомендуется производить не только страхование дома, но и страхование прав владения недвижимостью (если окажется, что какие-либо документы неверны).
После приобретения недвижимость может быть сдана в аренду, продана, передана по наследству, отдана в управление.
Расходы на проведение сделки:
Операция:
Страхование и проверка подлинности документов 0,5%–1,0% покупатель
Реестровые пошлины 0,5%–0,2% покупатель
Судебные пошлины 0,5%–1,0% покупатель
Судебные пошлины 0,5%–1,0% продавец
Налог на передачу прав собственности 0,01%–2,0% продавец
Плата брокеру 6% продавец
Раcходы покупателя: 1,05%–2,20%
Расходы продавца: 6,51%–9%
Кредитование
В Соединенных Штатах существуют два основных варианта покупки недвижимости: вы можете купить недвижимость за наличные деньги или в кредит.
Единственная разница при получении ипотеки для нерезидентов состоит в том, что – в отличие от американцев – первоначальный взнос при приобретении недвижимости составляет для них не 10%, а 30%. В остальном же условия для всех абсолютно равны.
